Relining för bostadsrättsföreningar

I ett flerbostadshus samlas avloppet från lägenheterna i lodräta rör, stammar, som går genom huset från översta våningen ned till källaren. Där ansluter de till liggande ledningar – ofta kallade bottenledningar eller kulvertledningar – som leder vidare ut till förbindelsepunkten och det allmänna nätet.

Varje lägenhet ansluter till en eller flera stammar via kök, badrum och eventuell tvättstuga. Det innebär att en skada på en stam kan påverka flera hushåll, och att arbete på en stam berör alla som är anslutna till den.

I Skåne finns allt från stenstadshus från sekelskiftet till folkhemsbebyggelse från 1930- till 1950-talet och flerbostadshus från miljonprogrammet 1965–1975. I hus från miljonprogrammet är stammarna ofta av gjutjärn, och många av dem har nu nått en ålder då föreningar behöver ta ställning till hur de ska åtgärdas.

Beslut om stammar fattas bäst med ett bra underlag. En rörinspektion där stammar och bottenledningar filmas visar var det finns rost, sprickor, förskjutna skarvar och nivåskillnader – och var rören fortfarande är i gott skick.

Resultatet kan föras in i föreningens underhållsplan. Då går det att planera åtgärder i rätt ordning och fördela kostnaderna över tid, i stället för att agera först när en vattenskada redan har uppstått. Relining kan kombineras med underhållsplanen och delas upp så att de mest utsatta delarna åtgärdas först.

Filmningen är också grunden för en offert. Priset för större fastigheter tas fram efter filmning, och bygger ofta på ett meterpris plus en fast kostnad per fastighet eller lägenhet.

I en förening är det sällan praktiskt att göra allt på en gång. Arbetet delas därför upp i etapper – till exempel per trapphus, per stam eller med bottenledningarna som en egen etapp. Indelningen anpassas efter husets uppbyggnad och vad filmningen har visat.

Avstängningar sker etappvis. Det betyder att bara de lägenheter som är anslutna till den stam som behandlas påverkas, och bara under de moment då avloppet inte kan användas. Övriga hushåll lever som vanligt.

Eftersom arbetet sker inifrån rören, via befintliga öppningar, behöver kök och badrum i lägenheterna inte rivas. De boende kan ofta bo kvar under större delen av arbetet. Teknikerna behöver komma in i lägenheterna vid vissa tillfällen för att nå anslutningar, och de tiderna meddelas i förväg.

För en förening brukar skillnaderna handla om tre saker: hur mycket som rivs i lägenheterna, hur lång tid arbetet tar och vad det kostar totalt.

• Rivning: relining innebär mindre rivning i lägenheterna än ett traditionellt stambyte.
• Byggtid: byggtiden är kortare, eftersom rören inte behöver tas ut och badrum inte behöver återställas.
• Boende: de boende kan ofta bo kvar, och avstängningarna sker etappvis.
• Kostnad: totalkostnaden blir i många fastigheter lägre med relining.
• Livslängd: ett relinat rör kan hålla upp till 50 år, beroende på utförande, rörens skick, rengöring och material.

Det finns också lägen där stambyte kan vara det rimliga, till exempel om föreningen ändå planerar att totalrenovera badrummen. Ett bra beslut utgår från filmningen och föreningens egna planer.

Varje förening har sina stadgar och rutiner, men i stora drag ser vägen fram till ett beslut ofta ut så här.

1. Styrelsen tar upp frågan

Ofta väcks frågan av att rören har nått en viss ålder, av återkommande stopp eller fuktskador, eller av att underhållsplanen pekar på stammarna.

2. Underlag tas fram

En rörinspektion med kamera visar rörens skick. Styrelsen får då ett underlag för att avgöra vilka delar som behöver åtgärdas och i vilken ordning.

3. Offert och jämförelse

Utifrån filmningen tas en offert fram. Om flera offerter jämförs är det viktigt att de bygger på samma meter, samma anslutningar och samma omfattning.

4. Beslut och information till boende

Styrelsen fattar beslut enligt föreningens stadgar. De boende informeras om vad som ska göras, hur etapperna läggs upp, när deras lägenhet berörs och vad de behöver tänka på under avstängningarna.

En rörinspektion går smidigare om styrelsen har samlat det som redan finns om fastigheten. Det gör också offerten mer träffsäker.

• Ritningar över huset och, om de finns, över avloppssystemet.
• Uppgifter om tidigare åtgärder på stammar och bottenledningar, till exempel spolningar eller lagningar.
• Kända problem: återkommande stopp, vattenskador eller lukt, och i vilka trapphus eller lägenheter.
• Föreningens underhållsplan och eventuella planer på andra arbeten i huset.
• Hur tillträde till källare, undercentral och lägenheter kan ordnas.

Med det på plats kan filmningen inriktas på rätt delar av huset, och de boende kan informeras i god tid om när deras lägenhet berörs.

ROT-avdraget är kopplat till privatpersoner. En bostadsrättsförening får därför inte ROT-avdrag för gemensamma stammar, och hela kostnaden ligger hos föreningen. Det är en skillnad mot villaägare, som i många fall kan få avdrag med 30 % av arbetskostnaden.

Just därför kan etappindelning vara ett sätt att sprida kostnaden över tid. Läs mer om prismodellen på sidan om vad relining kostar. Äger du en villa i stället gäller andra förutsättningar – se relining av avlopp i villa. Mer om vem som utför arbetet finns på sidan vem utför arbetet.